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      在當今社會,夫妻離婚時,需要分割共同財產。最重要的是房產的轉讓,通常是交給其中一方。在我國法律中,離婚房產轉讓如何處理?接下來由小編為您解析這一相關方面問題,如果您還有什么其他問題的話,歡迎到本站相關專業的律師進行專業領域的問題解析。

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      一、民法典中離婚房產如何辦理過戶

      民法典規定,房屋要取得合法的產權才能辦理過戶登記,所以夫妻離婚時,房屋未取得房產證的,不能辦理過戶登記,當事人可以了得房屋完整產權后,再持房產證、離婚協議書等材料,辦理房屋過戶登記。

      《中華人民共和國民法典》

      第二百零九條【不動產物權登記的效力】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但是法律另有規定的除外。

      依法屬于國家所有的自然資源,所有權可以不登記。

      第二百一十一條【不動產登記申請資料】當事人申請登記,應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。

      第一千零七十六條【協議離婚】夫妻雙方自愿離婚的,應當簽訂書面離婚協議,并親自到婚姻登記機關申請離婚登記。

      離婚協議應當載明雙方自愿離婚的意思表示和對子女撫養、財產以及債務處理等事項協商一致的意見。

      二、離婚后房產過戶所需證件

      我們都知道在婚姻關系存續期間置辦的房產屬于夫妻共同財產,所以,一旦離婚了,也要對房產進行分割,確定分給一方的,那么就要去辦理房產過戶。而在普通過戶中,需要帶上的材料有如下:

      1、房地產轉移登記申請表;

      2、申請人身份證明;

      賣方需要的材料:身份證原件及身份證復印件一份。如果是已婚的話需要結婚證原件及復印件一份、房產證原件;如果夫妻雙方有一人無法到場的話,必須要先寫份委托書再去公正局公證,戶口本及復印件一份。

      買方需要的材料:身份證原件及身份證復印件一份、戶口本及復印件,如果是單身的話,需要去市民政局開單身證明。

      3、房地產權利證書;

      4、有關行政機關的行政決定書,房地產買賣合同書,(按規定需公證的,應提交公證的房地產買賣合同書)或經公證的房地產贈與書,或經公證的房地產繼承證明文件,或房地產交換協議書,或房地產分割協議書;

      5、已設定抵押權的,應提交抵押權人同意的書面文件;

      6、人民法院強制性轉移的應提交生效的判決書、裁定書、調解書和協助執行通知書;

      7、非法人企業、組織的房地產轉移,應提交其產權部門同意轉移的批準文件;

      8、行政劃撥、減免地價的土地,應提交主管部門的批準文件和付清地價款證明;

      9、以招標、拍賣、掛牌方式取得房地產的,應提交中標確認書、拍賣成交確認書、土地使用權轉讓合同書和付清地價款證明;

      10、屬于政府福利性商品房的應提交相關主管部門的批復;

      11、拆遷補償的應提交拆遷補償協議書;

      12、房地產共有人同意轉移的意見書;

      13、收購或合并企業的,應提交有關部門的批準文件;

      14、國有企業之間或其他組織之間的房地產調撥的,應提交有關部門的批準文件;

      15、法律、法規、規章及規范性文件規定的其他文件。

      【案情】

      蔡某與熊某原系夫妻關系,雙方因感情不和于2009年6月23日由人民法院主持調解離婚,雙方簽收了《民事調解書》,婚姻關系已解除。在法院作出《民事調解書》中雙方就夫妻共同財產分割進行了約定?!睹袷抡{解書》中明確約定了將兩處房產歸熊某所有,但這兩處房屋均沒有辦理房屋過戶手續,房屋和店面登記的所有權人仍為蔡某。

      2012年,費某以民間借貸糾紛為由將蔡某訴至法院,法院依法進行判決,判決蔡某歸還所欠費某的借款。在判決生效后,費某向法院申請執行該房屋,認為兩處房屋均登記在蔡某名下,是蔡某的個人財產。熊某提出異議,認為該房屋及店面在離婚調解協議中明確約定歸熊某所有,而且其與蔡某于2009年6月23日離婚,而蔡某欠費某的錢是在2010年、2011年,是蔡某離婚后的債務,與其無關,故兩處房屋不能作為執行標的物予以執行。同時,蔡某向費某借款時,也沒有以這兩處的房產及店面抵押,也未辦理抵押登記。

      【分歧】

      本案的爭議焦點是離婚協議約定所有權歸熊某所有的房屋,在沒有辦理過戶登記手續的情況下,法院能否執行給他人,替蔡某償還債務的問題。對此有兩種不同意見。

      第一種意見:認為法院可以將兩處房屋執行,替蔡某償還債務。國家實行土地使用權和房屋所有權登記制度。房地產轉讓或者變更時,應當向縣級以上人民政府房地產管理部門申請房產變更登記。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力。本案中,雖然蔡某與熊某簽訂的《民事調解書》中明確約定了兩處房屋的所有權歸屬,但雙方在簽訂協議后,并未到房產管理部門辦理涉案房屋及店面所有權的變更登記手續,現該房屋在房產登記部門登記的所有權人仍為蔡某,因此,根據法律規定,對于該房屋所有權的轉讓、變更,未辦理登記的,不發生物權變動的法律效力,即該房屋所有權人未發生變更,仍為蔡某;蔡某與熊某之間有關該房屋所有權的約定只對其雙方具有法律效力,不具有對抗第三人的法律效力。

      第二種意見:認為這兩處房屋的所有權人應為熊某,不能作為蔡某的財產予以執行。雖然《中華人民共和國物權法》第九條第一款規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力。但第十五條同時規定,當事人之間設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。蔡某與熊某在2009年在法院離婚事實中簽訂的《民事調解書》中明確約定了兩處房產均歸熊某所有,雙方均簽收了調解書,調解書合法有效。但由于未及時在房產登記部門辦理登記手續,故不能對抗善意第三人。但本案被費某只是蔡某離婚后所形成債務的普通債權人,沒有以此房作為借款的抵押,蔡某也沒有將房屋過戶給費某,故費某不能構成善意第三人。

      【管析】

      筆者更傾向于第二種意見,因為《民事調解書》已經明確約定了兩處房屋歸熊某所有,雖然熊某未及時辦理產權過戶手續,但實際所有權人仍應是熊某,因其未辦理產權過戶登記手續,導致房屋仍然登記在蔡某名下,不能對抗善意第三人,但費某作為普通債權人并不能構成本案中的善意第三人。故法院不能執行該兩處房產,為蔡某償還債務。

      我國法律規定了不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記后生效。夫妻離婚時,如果房屋未取得房產證,則不能辦理過戶登記。當事人取得房屋完全產權后,可以憑房產證、離婚協議等材料辦理房屋轉移登記。以上就是相關知識,希望可以幫助大家。

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